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Neue Lust auf Mallorca Immobilien

Die Talsohle ist überwunden: Steigende Nachfrage, realistische Preise und eine verbesserte wirtschaftliche Lage machen den mallorquinischen Immobilienmarkt wieder attraktiv. Wer sich für eine Immobilie auf Mallorca interessiert, sollte deshalb jetzt zuschlagen. Mallorca-today Redakteurin Katharina Bollig hat Interviews mit sieben Immobilien-Agenturen auf der Insel geführt, um für Sie herauszufinden, was einen guten Kauf ausmacht und worauf Sie achten müssen, um lange Freude an Ihrem Wunschobjekt zu haben.

„Noch haben wir einen Käufermarkt, das Angebot ist größer als die Nachfrage. Die Preise haben sich stabilisiert und ziehen seit einigen Monaten wieder leicht an“, erläutert Lutz Minkner, CEO von Minkner & Partner S.L. Mit Preissprüngen von 15 bis 20 Prozent pro Jahr, wie es sie vor der Krise zeitweise gegeben hat, sei zwar nicht mehr zu rechnen. Dennoch: „Die Immobilieninvestition auf Mallorca ist eine solide und werthaltige Investition mit Wertsteigerungspotenzial.“ –„Dieses Jahr sind wir auf fast dem Niveau angelangt wie zu besten Zeiten vor der großen Finanzkrise. Wir sind selbst überrascht, wie stark die Nachfrage ist“, freut sich Ralf Ganswindt von der Agentur Lucie Hauri, die sich auf den Südosten spezialisiert hat: „Ich spreche bei der Mallorca-Immobilie gerne von einer stabilen Geldanlage, die zudem noch viel Freude bereitet.“Ähnlich äußert sich auch Hanns-Christopher Deppe, Managing Director bei Dahler & Company Mallorca: „Der Markt für Luxus- und Ferienimmobilien, der von Ausländern dominiert wird, zeigt sich durchaus stabil und wenig volatil“.

Die vielseitige Sonneninsel

Kein Wunder, denn die schnelle Erreichbarkeit, die hervorragende Infrastruktur sowie das unglaublich große Unterhaltungsangebot kann kaum ein anderes „Sommer, Sonne, Strand und Meer-Ziel“ bieten: „Ein Kurztrip für ein Wochenende ist heutzutage nicht aufwendiger als ein Wochenendbesuch an der holländischen Küste“, schwärmt Hanns-Christopher Deppe.„Auch die sehr gute Infrastruktur im Gesundheitswesen mit dem Top-Krankenhaus Son Espases und den vielen Privatkliniken, deutschen Ärztezentren sind ein wichtiger Faktor, um beruhigt den Urlaub oder das Leben genießen zu können“, ergänzt Ralf Ganswindt von Lucie Hauri. Für ihn ist Mallorca Herzenssache. Liebhaberpreise werden jedoch nur noch in Ausnahmefällen gezahlt: „Die Kunden sind extrem gut informiert und kaufen dabei weniger emotional als früher“, verrät Alex Schmitz, Geschäftsführer von Only Mallorca Real Estate.

Die besten Lagen

Wer absolut auf Nummer sicher gehen will, kauft im Südwesten der Insel oder in der Umgebung von Palma. Da sind sich alle befragten Immobilien-Agenturen einig. Die Top-Lagen im Südwesten heißen Puerto Andratx, Portals, Santa Ponsa, Camp de Mar, Costa d’en Blanes, Son Vida und Bendinat.„In Puerto Andratx zum Beispiel sind die Bauträger bereits dabei, veraltete Gebäude aufzukaufen und abzureißen, da es keine Baugrundstücke mehr gibt“, schildert Dieter Weidner, Chef der Agentur Mallorca37. In Palma aktuell ganz besonders angesagt sind die StadtviertelSanta Catalina, Calatrava und Portixol. Palmas Altstadt hat die Herzen der Schweden erobert, während sich die Engländer eher für das Inselinnere oder die Hochpreis-Segmente an den Küsten begeistern. Lutz Minkner prognostiziert nicht nur beste Entwicklungschancen für den Südwesten. Auch die Küstenstreifen im Südosten und Norden seien Top-Lagen: „Hier haben wir wieder einen Preisanstieg zu verzeichnen, der auch moderat weiter gehen wird“.

Die beliebtesten Objekte

Insbesondere Luxus-Immobilien stehen momentan hoch im Kurs: „In Spitzenlagen, wie zum Beispiel erste Meereslinie in Puerto Andratx stellen wir für Wohnungen und Häuser im Bereich von 500.000 Euro bis 1,5 Mio. Euro teilweise sogar wieder leichte Preisanstiege fest“, berichtet John van Eenennaam, Franchisepartner für die Region Südwestvon Porta Mallorquina Real Estate. Die größte Nachfrage besteht bei Neubauvillen, Landhäusern, Fincas, freistehenden Häusern mit Pool und bei Objekten an der ersten Meereslinie. Selbst in Strandnähe sei ein Pool ein wichtiges Kaufkriterium für die Interessenten, so Silke Gabriel, Geschäftsführerin von MyHome-Mallorca.„Bei den deutschsprachigen Kunden ist ein klarer Trend zu moderneren Gebäuden in allen Preisklassen zu erkennen“, analysiert Dieter Weidner. Und was tun, wenn man seine Traum-Immobilie auf dem Markt einfach nicht findet? Selber bauen! „Der Kauf von Grundstücken erfreut sich gerade in diesem Jahr großer Beliebtheit“, weiß Ralf Ganswindt von Lucie Hauri.

Der zweite Blick

Sie haben ein Exposé mit der Immobilie Ihrer Träume erhalten, es ist Liebe auf den ersten Blick? Achtung, da hilft immer der zweite. Reisen Sie so schnell wie möglich auf die Insel, und planen Sie ein paar Tage für mehrere Besichtigungen ein. Es empfiehlt sich, ausgiebige Besichtigungen zu unterschiedlichen Uhrzeiten zu machen. So erhalten Sie bereits einen realistischen Eindruck von Lärmbelästigung, Verkehrsaufkommen und Ihrem zukünftigen Umfeld. Sinnvoll ist ein Optionsvertrag mit dem Verkäufer, um Zeit zu gewinnen. „Ein Optionsvertrag ist der Kauf einer Option für die Immobilie und bindet beide Parteien mit der Optionsgebühr für einen Zeitraum, um die Steuernummer oder eine Hypothek zu beantragen, erläutert Silke Gabriel von MyHome-Mallorca: „Macht eine Partei einen Rückzieher, dann verliert sie die Optionsgebühr.“ Meist betrage diese Gebühr 10% und manchmal sogar mehr. Bei Kauf der Immobilie wird der Optionspreis als Anzahlung verrechnet.

Die fachmännische Begutachtung

Die gewonnene Zeit können Sie zur gründlichen Prüfung Ihres Traum-Objektes nutzen. Lassen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug (nota simple) vorlegen. Diesem Dokument sind neben dem Eigentümer auch mögliche Belastungen (zum Beispiel Hypotheken) zu entnehmen. Weiterhin sollten Sie bei Neubauten oder neuwertigen Gebäuden die Baugenehmigung (licencia de obra) anfordern, in ländlichen Gebieten ist der amtliche Bewohnbarkeitsnachweis (certificado de habitabilidad) wichtig. Einen Gutachter ziehen Sie gerade bei gebrauchten und bei Luxus-Immobilien am besten zu Rate, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Leider machen deutsche Käufer kaum von dieser Möglichkeit Gebrauch: „Gutachter sind eher bei Engländern gefragt“, berichtet Alex Schmitz von Only Mallorca Real Estate: „Deutsche und Skandinavier vertrauen auf Makler und gegebenenfalls Project Manager“. Natürlich fallen für einen Gutachter zusätzliche Kosten an. Für die Einschätzung kleinerer Immobilien reiche auch das Urteil eines kompetenten Maklers: „Ein guter Makler ist zwar kein Bauingenieur, muss aber die Mängel einer Liegenschaft einschätzen können“, versichert Ralf Ganswindt von Lucie Hauri. Übersieht der Makler einen Mangel, hat allerdings der Kunde das Nachsehen. Bei Neubauten steht sich der Käufer dagegen deutlich besser: „Auch in Spanien haben wir umfassende Gewährleistungsverpflichtungen von Bauträger, Bauunternehmen und Architekten. Zudem ist eine sogenannte Dezenalversicherung vorgeschrieben, die für die Dauer von zehn Jahren Bauschäden absichert“, informiert Lutz Minkner.

Die günstige Finanzierung

Wenn das Eigenkapital für die Traum-Immobilie nicht ausreicht, lohnt es sich, mit mehreren Banken über die Konditionen zu verhandeln. Schon ein halber Prozentpunkt macht bei derart großen Summen viel aus. Und: Wenn eine Bank Ihre Finanzierungsanfrage ablehnt, müssen Sie sich noch nicht unbedingt von Ihrem Projekt verabschieden. Die Banken haben unterschiedliche Ausrichtungen und Anforderungen. Fragen Sie also am besten weiter an. Aber Achtung: 30 Prozent Eigenkapital sind Minimum, für Vollfinanzierungen auf Mallorca finden Sie aktuell keine Bank.Die meisten der befragten Immobilien-Agenturen raten zu einer Finanzierung über deutsche Banken, da Zinsen und Nebenkosten bei spanischen Banken in der Regel viel höher seien.

Die problematische Ferienvermietung

Früher waren Einnahmen aus der Ferienvermietung Bestandteil vieler Finanzierungen. Darauf sollten Sie heute nicht mehr bauen, denn die Gesetze auf Mallorca wurden in den letzten Jahren deutlich verschärft. „Für die Ferienvermietung bedarf es einer besonderen Erlaubnis. Diese erhalten nach dem balearischen Tourismusgesetz nur freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften. Deshalb ist nach der derzeitigen Gesetzeslage die Ferienvermietung von Apartments illegal“, erläutert Lutz Minkner:„Hinzu kommt, dass in Wohnanlagen meist durch die Statuten der Eigentümergemeinschaft eine Ferienvermietung untersagt ist.“ - „Die Hotellobbyisten waren stärker als das Recht“, ärgert sich Dieter Weidner von Mallorca37 über das seit 2013 gültige grundsätzliche Verbot, Apartments zu vermieten. Reihenhäuser stellten komischerweise eine Ausnahme dar: „Hier wird im Einzelfall entschieden, wieviele Einheiten zur Ferienvermietung freigegeben werden“, wundert sich Weidner über die gesetzliche Willkür.Auf alle Fälle ist es sinnvoll, sich vor dem Kauf einer Immobilie zu erkundigen, ob bereits eine Lizenz zur Vermietung vorliegt. Mieteinnahmen müssen mit 25 Prozent versteuert werden. Es ist zwar möglich, Ihr Objekt allein durch Mieteinnahmen zu finanzieren, verlassen können Sie sich aber darauf nicht. Die Mietrendite für Ferienvermittlung beträgt zwischen zwei und vier Prozent. Laut Ralf Ganswindt von Lucie Hauri gibt es wieder vermehrt Immobilien-Kunden, die eine Vermietung an Feriengäste planen: „In der Tat lassen sich durch die Ferien-Vermietung von Fincas und Villen tolle Renditen erzielen. Man wählt einige Wochen im Jahr aus, um selbst Urlaub in seinem Haus zu machen, und den Rest - in der Regel von Ostern bis Ende Oktober - vermietet man.“Manche Makler wie z.B. Porta Mallorquina bieten inzwischen auch einen Ferienvermietungsservice für ihre Kunden an.

Die attraktivsten Schnäppchen

Sie möchten ein Objekt in einer Top-Lage erwerben, verfügen aber nicht über das nötige Vermögen? Ihre große Chance könnte eine Bestandsimmobilie sein. Hier liegen interessante Potentiale. Auch Hanns-Christopher Deppe von Dahler & Company Mallorcasieht renovierungsbedürftige Immobilien als „attraktive Möglichkeit, ein Objekt in einer guten Lage zu einem vernünftigen Preis zu erwerben.“ Außerdem haben Sie die Möglichkeit, Ihre ganz eigenen Wohnvorstellungen zu realisieren.Weiterer Pluspunkt einer gebrauchten Immobilie: Sie können in Etappen renovieren – wie es Ihr Geldbeutel erlaubt. Allerdings sollten Sie sich auch über die Risiken im Klaren sein. Wenn Sie das Objekt vor dem Kauf nicht gründlich von einem Fachmann begutachten lassen, stellen sich möglicherweise erst im Nachhinein gravierende Mängel heraus. Schlussendlich wäre das ein teures Schnäppchen! Und überlegen Sie sich gut, ob Sie die nötige Zeit in die Renovierung einer gebrauchten Immobilie stecken können.

Die zuverlässigsten Handwerker

Auch wenn Sie selbst nicht Hand anlegen, müssen die nötigen Arbeiten gut geplant und koordiniert werden. Ein Bauleiter ist hier eine große Hilfe. Dennoch sollten Sie selbst regelmäßig auf der Insel sein, um die Fortschritte auf der Baustelle begutachten zu können. Bei der Wahl Ihrer Baufirmen setzen Sie am besten auf Empfehlungen. „Gute Makler haben in der Regel ein Netzwerk von zuverlässigen, deutschsprachigen Handwerkern, die gute Arbeit leisten“, sagt John van Eenennaamvon Porta Mallorquina. Sprachbarrieren können in der Bauphase sehr hinderlich sein.„Wenn nicht wenigstens ein deutscher Ansprechpartner vor Ort ist, möchte ich von dem Abenteuer abraten“, gibt Dieter Weidner von Mallorca37 zu bedenken. Egal, wofür Sie sich schließlich entscheiden: Ein gewisses Vertrauen in die Fähigkeit der Handwerker sollte vorhanden sein.

Foto: Luxus-Immobilien auf Mallorca werden jetzt wieder verstärkt angefragt (Quelle: Porta Mallorquina Real Estate S.L.)



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